הסבר על מסלולי המשכנתה

כשאני מתחיל הליך של ליווי וייעוץ משכנתאות עם לקוחות הפונים אליי, חשוב לי מאוד שהם ידעו בדיוק על מה הם חותמים.

בין הדברים הראשונים אותם אני מסביר ושחשוב מאוד לדעת, הוא היכרות עם מסלולי המשכנתה ואת המאפיינים של כל אחד.

במאמר זה אגע במסלולים העיקריים המשמשים לבניית תמהיל משכנתה.

אז קודם, מהו בעצם תמהיל משכנתה?

לרוב, משכנתא מורכבת ממספר מסלולים שונים ובכל מסלול סכום כסף אותו הגדרנו מראש. החלוקה של הסכומים והמסלולים בונה ויוצרת לנו את תמהיל המשכנתה.

מהם המסלולים בבניית תמהיל משכנתא?

ריבית קבועה לא צמודה, או בקיצור - קל"צ. זהו מסלול בו הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה במסלול זה, וקרן ההלוואה איננה מוצמדת  למדד המחירים לצרכן. נחשב למסלול בטוח מבחינת סיכוי לשינויים, אך חשוף לעמלות פרעון מוקדם בעת מחזור או פרעון ההלוואה.

ריבית קבועה צמודה, ובקיצור - ק.צ. במסלול זה ריבית ההלוואה היא קבועה לאורך כל חיי ההלוואה במסלול בדיוק כמו בקל"צ, אך קרן ההלוואה מוצמדת למדד המחירים לצרכן.  

מסלול זכאות. מסלול זה הוא בריבית קבועה צמודה למדד. בדיוק כמו המסלול מעלה - ק.צ. הריבית בו היא קבועה ושיעורה הוא 0.5% מתחת לריבית הממוצעת. סכום הזכאות המגיע במסלול משתנה מלווה ללווה והוא נגזרת של סטטוס משפחתי, מספר אחים ושירות צבאי. כל אלו יוצרים ניקוד אשר מתרגם לסכום מקסימלי אותו ניתן לקבל במסלול זה. 

ריבית משתנה צמודה - ובקיצור מ.צ. במסלול זה הריבית יכולה להשתנות בנקודות הזמן שהוגדרו מראש בהתאם למסלול - אחת לשנה, שנתיים וחצי ,חמש, 7 או עשר שנים. בנוסף, במסלול זה קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.

ריבית משתנה לא צמודה, ובקיצור מל"צ. במסלול זה הריבית יכולה להשתנות בנקודות הזמן שהוגדרו מראש, כמו במסלול מ.צ, אך קרן ההלוואה איננה מוצמדת למדד המחירים לצרכן.

מסלול הפריים. באופן עקרוני זהו מסלול של ריבית משתנה לא צמודה, אך בניגוד למל"צ, עוגן ההלוואה, שעל פיו יבוצע השינוי, הוא ריבית בנק ישראל. ריבית בנק ישראל יכולה להשתנות עד 8 פעמים בשנה ולכן נחשב למסלול תנודתי החשוף לשינויים בריבית, אשר ישפיעו על ההחזר החודשי.

יש עוד סוגים שונים של מסלולים כמו צמוד אירו וצמוד דולר אך הם פחות שכיחים וברוב המקרים נשתמש בהם כשאר הלווה מקבל את משכורתו במטבע זה בהתאמה.

חשוב לדעת! אין תמהיל משכנתה טוב או רע. בניית תמהיל המשכנתה זהו ליבת העבודה של יועץ המשכנתאות ובניית התמהיל צריכה להתאים כמו "כפפה ליד" בהתאם לעסקה, ללווים, לצפיים עתידיים באשר לשכר, זמן אחזקת הנכס ועוד.

לכל מסלול היתרונות והחסרונות שלו ובניית התמהיל היא מעין "ניהול סיכונים" ומומלץ להיעזר באיש מקצוע שזוהי המומחיות שלו.

רוצים לקבל ליווי צמוד של יועץ משכנאות וכלכלת המשפחה ולבנות הרכב שיחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים?

מוזמנים לפנות או להשאיר פרטים לשיחת ייעוץ מקצועית ללא עלות!

נתנאל ישר - יועץ משכנתאות וכלכלת המשפחה.